SERVIZI DI AUSILIO ALLE PROCEDURE DI SFRATTO E LOCATIZIE IN GENERE
CONVALIDE PER FINITA LOCAZIONE
Tale procedura è attivabile, dinanzi al Tribunale ove è situato l'immobile concesso in locazione (o condotto in locazione) alla naturale scadenza del contratto laddove lo stesso sia stato risolto nei termini di legge (sei mesi prima della scadenza per i contrastti ad uso abitativo ed un anno prima della scadenza per i contratti ad uso commerciale e/o non abitativo) a mezzo di raccomandata A/R.
SFRATTI PER MOROSITA'
Lo sfratto per morosità può essere iniziato laddove il conduttore sia moroso, se previsto dal contratto anche di una solo canone di locazione, a prescidere dal tempo trascorso dall'inizio del contratto. E' anche attivabile laddove non siado pagati gli oneri condominiali ordinari facenti capo al condotture.
OPPOSIZIONI ALLO SFRATTO e/o DIFFERIMENTO SFRATTO*
Ritardare lo sfratto con il termine di grazia
Il conduttore, infatti, puo' sempre versare i canoni scaduti, e quelli correnti, anche in udienza, senza che il locatore possa opporsi. All’udienza fissata per la convalida infatti, l’inquilino puo' chiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia. Il termine di grazia e', appunto, una specie di posticipo, spostamento del termine, concesso dal giudice per sanare la morosita'. Se l’inquilino non paga puo' essere dato al massimo tre volte: se alla scadenza del termine la persona non avra' provveduto a sanare la morosita', il giudice convalida lo sfratto intimato. Ricordiamo che il termine di grazia non e' applicabile in caso di locazioni di immobili ad uso non abitativo, come ad esempio locali adibiti ad uso commerciale.
Grazie ad una misura assistenziale varata dal Governo, sono stati tutelati, nei contratti di locazione, tutti i conduttori che, senza averne colpa, non riescono a pagare il canone al padrone di casa.
A giugno del 2013, e' stato istituito, infatti, un fondo di 20 milioni di euro per il 2014 e altrettanti per il 2015. In parole povere, i morosi incolpevoli, ossia con gravi difficolta' economiche, possono attingere dalle casse dello Stato per pagare il padrone di casa e non essere sfrattati.
Del fondo istituito, ne possono beneficiare inquilini che hanno subito licenziamento non per giusta causa, cassa integrazione, mobilita', mancato rinnovo del contratto, riduzione orario di lavoro, cessazione di attivita' libero-professionali, malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato una riduzione del reddito, che hanno subito un procedimento d’intimazione di sfratto per il quale non sia ancora intervenuto il provvedimento di convalida, oppure per cui sia intervenuta la convalida ma non ci sia stata ancora l’esecuzione.
Per accedere al beneficio bisogna, inoltre, far parte un nucleo familiare a basso reddito, fino a ventunomila euro, avere al proprio interno figli a carico, ultra sessantacinquenni, malati terminali oppure portatori di handicap con invalidita' almeno al 66% e non disporre di un’altra abitazione nella stessa regione.
Bisogna poi essere residenti nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni limitrofi con oltre diecimila abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera Cipe del 13 novembre 2003 numero 87103.
DINIEGO DI RINNOVO
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale (primo tre o quattro anni se locazioni ad uso abitativo, primo sei o novese ad uso commerciale) è prevista solo in casi tassativamente indicati dalla legge e precisamente
- Per le locazioni ad uso abitativo ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/1998: “quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado"
- Per le locaioni ad uso diverso ai sensi dall'art. 29 l. n. 392/78:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
OPPOSIZIONE TARDIVA ALLA CONVALIDA DI SFRATTO EX ART. 668 C.P.C.
L’opposizione tardiva alla convalida di sfratto ex art. 668 c.p.c. rappresenta un rimedio processuale speciale che merita particolare attenzione. Qui di seguito verranno analizzati gli aspetti relativi alla sua natura giuridica, all'individuazione del momento della decorrenza del relativo termine di proponibilità.
Da un punto di vista generale si osserva che, quando l'ordinanza di convalida di cui all’art. 663 c.p.c. (tramite la quale viene convalidato in via definitiva lo sfratto o la licenza che comporta la condanna al definitivo rilascio dell'immobile dedotto in giudizio) viene emessa nella sussistenza delle relative condizioni legali che la legittimano, essa, qualora adottata in assenza dell'intimato, è soggetta all’unico rimedio dell'opposizione tardiva disciplinata dal citato art. 668 del codice di procedura civile.
Tale istituto processuale consente di salvaguardare il diritto di difesa dell'intimato allorquando la sua mancata comparizione all'udienza di convalida non sia dipesa da un suo fatto volontario, consentendogli, entro il termine di dieci giorni "dall'esecuzione", la facoltà di proporre opposizione anche dopo che siano state esaurite tutte le formalità prescritte per l'emissione dell'ordinanza di convalida.
ELABORAZIONE DATI CONTABILI
La società provvede a seguire gli sviluppi aziendali occupandosi sin dall’inizio dell’apertura della posizione IVA, dell’iscrizione in CCIAA e di tutte le eventuali comunicazioni agli uffici competenti attraverso la collaborazione telematica con il Ministero delle Finanze, poiché intermediario abilitato.
Lo sviluppo e l'elaborazione del bilancio o delle situazioni economico-patrimoniali, viene seguito sia ai fini civilistici che fiscali così come richiesto dalla normativa vigente. Per alcune attività commerciali e industriali, è previsto lo sviluppo di tecniche particolari per l'elaborazione di Budget aziendali di previsione e Budget annuali. Particolare attenzione è volta alle novità fiscali che ogni giorno rendono sempre più difficile la gestione amministrativa e fiscale della Vostra azienda.
La nostra Consulenza fiscale ha lo scopo di seguire passo passo l'andamento dell’Azienda, sia essa svolta in forma individuale che societaria:
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